Процедура оформления покупки

Последовательность действий при приобретении объектов недвижимости в Германии

Граждане Российской Федерации могут приобретать недвижимость в Германии без каких-либо ограничений. Процедура приобретения, в общем случае, состоит из следующих шагов:

• Покупатель выбирает объект недвижимости
• После выбора объекта происходит резервация сделки  - дом или квартира снимается с продажи.
• Документы о сделке передаются на оформление государственному нотариусу. Составляется договор купли-продажи. Договор о сделке с недвижимостью можно подписать лично или по доверенности (договор подписывается сторонами одновременно у одного нотариуса). Оригинал договора остается у нотариуса, а у сторон соглашения - копии.
• Открытие трастового счета. Оплата недвижимости возможна либо переводом средств на счет продавца, либо посредством трастового счета нотариуса (см. «процедуру оплаты» ниже). Во втором случае схема заключается в открытии счета нотариусом, благодаря которому и проводятся необходимые денежные операции. Воспользоваться счетом может только нотариус.
• Переход прав собственности. Передача прав собственности осуществляется, как правило, первым числом следующего месяца (возможно оформление и на следующий день после сделки).
• Регистрация прав собственности на недвижимость. После сделки необходимо получить справку из финансовой службы. Если обременений по данному объекту недвижимости нет, нотариус подает заявку для окончательной регистрации поземельным судом.
• Получение выписки из Поземельной книги - основного подтверждения прав собственности на недвижимость в Германии.

На всех этапах маклер (риэлтор) сопровождает сделку и следит за четким исполнением своих обязательств всеми сторонами.

Процедура оплаты покупаемой недвижимости

Покупную цену можно оплатить только путем безналичного расчета, при условии, что был подписан договор купли-продажи и были соблюдены все предпосылки к оплате:

• у продавца не должно быть долгов за квартиру, к моменту купли-продажи он должен их все погасить.
• покупатель должен оплатить разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если таковое требуется).
• нотариус обязан внести предварительную запись в поземельную книгу (Auflassungsvormerkung) о новом владельце

Соблюдение этих пунктов гарантируют соблюдение защиты прав покупателя.

Стоимость недвижимости можно оплатить одним из двух практикуемых способов:

1. с применением трастового счета нотариуса;
2. непосредственно на счет продавца.

Платеж через трастовый счет нотариуса в основном применяется покупателями – иностранцами. Вначале заключается договор купли-продажи, затем нотариус берет на себя обязательства по открытию специального трастового счета (Notaranderkonto). Доступ к такому счету, предназначенному для осуществления денежных операций по оформленной в договоре сделке с недвижимостью, имеет только нотариус.

Покупателю дается 2-4 недели для внесения на трастовый счет покупную цену квартиры и сумму сопутствующих сделке услуг (например, нотариальные услуги, налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), расходы органов судебной власти по предварительной и окончательной регистрации, выписка о регистрации в поземельной книге и пр.)

Все параметры трастового счета указываются в договоре купли-продажи; нотариус передает покупателю письмо с информацией о дате открытия счета и о сроках погашения обязательств по договору.

В банк необходимо представить пакет документов: договора купли-продажи на немецком и иностранном языке покупателя, письмо нотариуса об открытии трастового счета, уведомление о необходимости оплаты договора с указанием всех банковских реквизитов согласно международным требованиям.

Покупатель переводит необходимую сумму на трастовый счет, а затем нотариус перераспределяет эти денежные средства, оплачивая поступающие счетам от финансовой службы, судебного органа и т.д.

Оплата продавцу недвижимости производится только при соблюдении следующих условий:

• продавец погасил все задолженности, зарегистрированные в поземельной книге;
• у продавца имеется разрешение на вступление в члены общества владельцев недвижимости (при условии требования этого разрешения);
• произведена предварительная регистрация сделки с покупателем в поземельной книге;
• закрыты всех прочие счета.

При оплате покупной цены напрямую на счет продавца, покупатель также не несет никаких рисков, что гарантируется следующими условиями перевода денег:

• продавец погасил все зарегистрированные в поземельной книге задолженности;
• у продавца имеется разрешение на вступление в члены общества владельцев недвижимости (при условии требования этого разрешения);
• произведена предварительная регистрация сделки с покупателем в поземельной книге (Auflassungsvormerkung);
• закрыты всех прочие счета.

Только и в случае если все эти условия соблюдены, нотариус выдает уведомление, содержащее информация о выполнении всех условий к оплате и о необходимости перевода покупной цены недвижимости на счет продавца.

После поступления покупной цены на счет продавца предварительную запись в поземельной книге изменяют на окончательную регистрацию нового владельца, что обеспечивает защищенность и продавца и покупателя.